美国房地产贷款
美国房地产贷款系统包括联邦水准的贷款政策与利率、房地产贷款二级市场的发展，以及房地产贷款三级市场的贷款方针。目前美国的大多数贷款，都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款，分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的，尤其是利率方面。
美国住宅贷款的利率--固定利率，是由美国的债券市场 (Bond
Market) 决定的，而不是人们所想
的由美国联储的基准利率决定，只有浮动利率与美联储基准利率相关联。目前美国的联储拆借利率处在很低的水平，因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率，主要受制于长期公债行情。目前长期利率已调至有史以来的最低点，也意味着通胀即将来临。
要取得最好
的贷款方案和利率，取决于以下四大因素：
一. 良好的信用
所有借款人通过个人社会安全号码的审查，获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史，并
评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分
数，不仅有资格申请抵押贷款，更可取得较低的贷款利率。
二．稳定的收入
这是放贷的保障。一般来说，月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTI
Ration (负债/ 收入) 为收入的55% 以下，但是各银行的标准又不
同，不过可以用公式来计算，贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记碌)/月总收入必须等于或小于55%。
审核收入的基准通常有二点：
1.稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录。
2.足够的收入来源。收入证明可用以下方式：
‧固定工资：适用于上班族，需提供2年的W-2表，按税前收入审核。
‧自雇企业主：适用于领1099表，需提供2年的报税单，依据税后AGI计算2年的平均收入。
三. 资产证明
这是确保贷款快速过关的关键。如银行存款、支票帐户、定存、退休帐户及股票等。头款及购屋费用，
再加上3个月的月付房贷金额，需要有存在银行两个月以上的证明。请先把您的现金如果想在近两个
月内购买房屋，就要先把这笔现金存入银行，然后影印出两个月的银行对帐单（全部页数）作为存款证明。如果房贷少或全净值，银行通常不接受从网路印出的影印件，除非上面有申请贷款人的全名、位址和
帐户等资讯。
任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一
封解释信，解释钱的来源
(LOE-Letter of Explanation)。如果有大额存款是从国外汇入，也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。
四. 房屋价值
这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款，作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV 80% (贷款额/房价) 以内的贷款方案，因为贷款超过80% 的抵押比率，需要另外购买贷款支付保险，即PMI
(Private Mortgage Insurance) 。根据贷款额度的不同，月保费也从150美元
到250美
元不等。LTV 越低，贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核执行的相当严格，除了要看2年的W-2收入表、1099报税表 (Tax
Return) 之外，还要贷款人填4506T表格 (IRS Form)，用以取得国税局查核个人报税纪录，藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入，不
符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。
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